Kategorie: Wohnen

In den vergangenen Wochen kam es in der Bevölkerung zu erheblichen Diskussionen bzgl. zweier Bauprojekte:

1. Der Stadtrat der Stadt Landau verweigerte einem Investor den Bau eines Discounter-Marktes und eines Bekleidungsmarktes am Stadtrand (südlicher Stadteingang).
2. Der Stadtrat beschloss die Aufstellung eines Bebauungsplanes „Lebenshilfe“ im Bereich der Härtlstraße.

An dieser Stelle wollen wir einen kurzen, aber dennoch möglichst präzisen Einblick geben, wie ein solches Verfahren funktioniert. Für Stadträte ist das Tagesgeschäft, für Bürgerinnen und Bürger ist aber nicht immer klar, wie ein solches Verfahren abläuft.

Grundsätzlich liegt die Planungshoheit für das Gemeindegebiet immer bei der jeweiligen Gemeinde (kommunale Planungshoheit). Das heißt, dass die Gemeinde und niemand sonst über die bauliche Entwicklung des eigenen Gebiets entscheidet. Man unterscheidet zwei Planungsstufen:

• Der Flächennutzungsplan (auch manchmal vorbereitender Bebauungsplan genannt)
• Der Bebauungsplan (konkrete Bebauungsplanung)

Der Bebauungsplan stellt bis ins Detail dar, wie ein Gebiet bebaut werden darf (Straßenverläufe, Baufenster, Gebäudehöhen etc.). Gibt es keinen Bebauungsplan, darf in diesem Gebiet (mit wenigen Ausnahmen[1]) nicht gebaut werden.

Aus einem Bebauungsplan kann der Grundstückseigentümer konkretes Baurecht ableiten. Beim Flächennutzungsplan ist das nicht der Fall. Der Flächennutzungsplan in seiner grafischen Darstellung erstreckt sich über jeden einzelnen Quadratmeter des Gemeindegebietes und weist neben anderen Kriterien folgendes aus:

• Wie wird die jeweilige Fläche momentan genutzt?
• Welche Nutzung ist möglicherweise in der Zukunft auf dieser Fläche denkbar? Man spricht von „Bauerwartungsland“, wenn eine Bebauungsplanung nicht erfolgt, aber denkbar ist.

Zweck des Flächennutzungsplanes ist folglich keine Darstellung des Ist-Zustandes, sondern vielmehr eine in die Zukunft gerichtete konzeptionelle Entwicklungsplanung. Der Flächennutzungsplan der Stadt Landau kann unter http://www.landau-isar.de/flaechennutzungsplan.aspx eingesehen werden.

Ob eine Fläche überhaupt überplant (also mit einem Bebauungsplan versehen) und bebaut werden darf, hängt von zahlreichen Kriterien ab. So ist es beispielsweise nicht genehmigungsfähig, ein Wohn- oder Gewerbegebiet in einem Überschwemmungsgebiet auszuweisen. Das heißt aber nicht zwingend, dass im Überschwemmungsgebiet keine Gebäude stehen. Wenn das Überschwemmungsgebiet wie im Jahre 2009 neu definiert wird, gilt der Bestandsschutz und die dort bereits errichteten Gebäude dürfen stehenbleiben. So steht z. B. das Umspannwerk in der Zanklau im Überschwemmungsgebiet – es dürfte folglich heute dort nicht mehr gebaut werden, aber es ist halt schon da.

Im ersten o. g. Beispiel hätte die Bebauung auf einem momentan als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesenen Gebiet stattfinden sollen. Das hätte zur Folge gehabt, dass sowohl eine Änderung des Flächennutzungsplans als auch ein konkreter (vorhabenbezogener) Bebauungsplan nötig geworden wären. Die Stadt hat sich dagegen entschlossen, dieses Verfahren durchzuführen. Entscheidungsgrundlage dafür war in erster Linie ein Einzelhandelsgutachten, welches sinngemäß zu dem Schluss kam, dass eine Flächenausweisung am Stadtrand für innenstadtrelevante Sortimente nicht sinnvoll ist. Das heißt aber nicht, dass das Gebiet gundsätzlich nicht bebaubar bzw. überplanbar ist. Ob das Gutachten von der Stadt veröffentlicht wird, entzieht sich unserer Kenntnis. Landau Gefällt mir würde eine Veröffentlichung begrüßen, damit den Bürgern die gefallene Entscheidung transparent dargestellt werden kann.

Die Aufstellung eines Bebauungsplans heißt aber noch lange nicht, dass der Bebauungsplan in Kraft gesetzt ist. Die Aufstellung ist quasi der Startschuss für das Verfahren. In der Folgezeit werden die sog. „Träger öffentlicher Belange“ sowie die Öffentlichkeit an dem Verfahren beteiligt. Die Auslegungsdauer [2] für die Öffentlichkeit beträgt mindestens 30 Tage. In dieser Zeit haben Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, ihre Bedenken vorzubringen. Träger öffentlicher Belange werden aufgefordert, Stellungnahmen abzugeben. Das sind z. B. Versorger wie die Stadtwerke (Prüfung der Erschließung bzgl. Wasser, Abwasser, Strom, etc.), die Naturschutzbehörde (ökologische Vertretbarkeit) oder der Kreisbrandmeister (Erreichbarkeit des Gebiets mit Großfahrzeugen im Notfall, Aufstellfläche Drehleiter, Löschwasserversorgung, …). Insgesamt werden mehr als ein Dutzend Fachstellen an so einem Verfahren beteiligt. So soll sichergestellt werden, dass alle möglichen Aspekte gehört werden und in die Planung einfließen können. Dieses Auslegungsverfahren muss bei einer neuen Bauleitplanung zwei Mal durchgeführt werden, damit die Stellungnahmen aus der „1. Runde“ in die Planung einfließen können.

 

[1] Praxisrelevante Ausnahmen gibt es beispielsweise regelmäßig in der Landwirtschaft (sog. privilegierte Bauvorhaben) oder im „nicht beplanten Innenbereich“ (Gebiete, die zu einer Zeit entstanden, als noch nicht zwingend ein Bebauungsplan aufgestellt werden musste).
[2] Während der Auslegungsdauer können die Planungsentwürfe im Rathaus eingesehen werden. Einwände und Stellungnahmen müssen während dieser Zeit abgegeben werden und müssen zwingend vom zuständigen Gremium (in Landau ist das der Bauausschuss) behandelt werden.